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專訪WeWork亞洲負責人:共享辦公空間憑啥值200億? 

發布時間:2017/08/10

當下,美國最大的辦公地產上市公司Boston Properties市值在210億美元左右徘徊;另一家,同樣被稱為辦公地產公司的創業公司WeWork,估值已登上200億美元的新臺階。一年前,兩家的資本價值分別處于180億美元、160億美元區間。WeWork的商業模式在發酵,在資本市場看來,其價值已經與Boston Properties旗鼓相當。

雖都被劃為辦公地產公司的范疇,但Boston Properties旗下的辦公空間都屬自有地產,而WeWork地產采用租賃模式。輕資產反而能在后續提供更強勁的營收空間和能力?

一批Copy to China的創業者紛紛以身試水,但慘遭市場洗牌。一個尷尬的問題拋來:我們是抄錯了范式,還是會錯了本質?

近日,WeWork再次放出新輪融資消息?;I集5億美元用于在韓國和東南亞業務擴張。而在此之前的7月,WeWork已經完成兩輪融資,包括7月11日引進G輪7.6億美金,28日獲得弘毅投資和軟銀集團5億美元注資,成立中國WeWork。

200億美元意味著什么?WeWork還未上市,估值已經遠超Twitter、Snapchat、Netflix等納斯達克的熱門互聯網股。

未見其人 先聞其徒

WeWork并無固定房產,其商業模式深得共享經濟精髓:用折扣價格租下寫字樓,裝修并分隔成單間的辦公空間,出租給企業團隊、初創企業和自由職業者,向他們收取租金與會員費。

2010年,WeWork發源于紐約曼哈頓蘇荷區,將“二房東”模式一路“復制”到全球52座多金城市。

隨后,中國創投市場迅速衍生出一批追隨者。兩年前,辦公空間共享風口正式興起,在萬眾創新,大眾創業口號最為響亮的深北兩地尤為甚,名頭也多起來,有稱孵化器,也有稱眾創空間。這其中主要來源于三股力量,初創企業、傳統地廠商、地區政府或產業協會主導。

在2015年,以SOHO 3Q、優客工場為代表的地產型孵化器冒頭,他們具備相對豐沛的自有地產資源,有的選擇了自持物業自營,有的則選擇同聯合辦公創企進行戰略合作,優勢在于地區和場地的快速覆蓋。

另一方面,創業型孵化器在選址方面多以空置廠房、辦公樓、地下室等物業為主,或由直接業主創辦或團隊租賃創辦。隨著商業地產整體空置率上升,企業孵化器的出現,在一定程度上為房地產商化解了庫存過剩的壓力。

但好景不長,2016年上半年,一波孵化器因出租率過低,缺少正向現金流而面臨倒閉。

大型聯合辦公創企則采取抱團取暖,相互持股的策略應對。2016年,毛大慶的優客空間戰略入股無界空間,氪空間則戰略入股納什空間等。2017年,兼并收購序幕拉開,3月,無界空間宣布收購富空間,4月,洪泰創新空間和優客空間戰略合并等

當時流傳的段子是“工位從未坐滿,一場活動只有兩人參加”。寒潮襲來。國內孵化器倒閉潮還歷歷在目,但另一面,作為開山鼻祖WeWork的估值卻一路狂飆,不到兩月,已融資三輪。

一年后的第九家店

攝于望京WeWork辦公空間攝于望京WeWork辦公空間
2016年7月1日,WeWork落地上海靜安區延平路135號,曾經的英國租借地,同時也是WeWork進入中國的正式信號。從時間軸來看,WeWork入華的動作并不算早。因為在此的一年前,WeWork的中國式學徒們已經開遍各大城市。

12個月后,WeWork已經進入上海、北京、香港三城,同時正式設立中國WeWork,由李愷先(Christian Lee)擔任亞洲董事總經理。在開拓新市場的初期,WeWork一直表現得很謹慎。

據透露,新店落地和選址前經過了大量市場調研,在哪座城市,哪個城區,哪條街道,哪座辦公樓等決策需要前期的大量數據支撐,并非一套標準化模式在各地都適用。

本月初,位于北京廣順南大街的新址投入試運營,這是WeWork在中國(包括香港地區)開設的第九家店。Christian(簡稱Chris)來到中國,在新浪科技與其Chris的對話中,辦公空間共享的群像之下,WeWork的會員服務與社區思想內核逐步清晰。

在WeWork的亞太市場局面得以打開,Chris功不可沒。他成為促成弘毅資本、軟銀等5億美元投資的重要人物,通過大使館這座橋梁成功進駐印度市場。加入WeWork前,Chris曾在時代華納工作,主要負責資產重組、收購等。

走出望京南地鐵B1出口,往南500米處就是WeWork新址,處在廣順南大街的建筑密集區,往后是中等規模的居民小區,右邊是一處大型百貨商場,左邊同樣是高聳的辦公樓,得以窺見WeWork選址層面的考量因素。望京南處的辦公空間面積相對較大,租用了17-21層的5層空間。

環顧17層一圈,辦公空間整體裝潢偏向歐美風格,簡潔、開放。配置方面,茶水間,開放區,隔間區,會議室,電話間等功能齊全。第一印象里,WeWork與國內中高端的眾創空間十分相似,并沒有看出差異化之處。

“我們8月1日開始試運營,不到一周時間,已經有將近1500人入駐,入駐率達到80%以上,這刷新了WeWork的記錄”,Chris對新址的運營情況表示十分滿意。

抄不走的核心門檻

WeWork亞洲董事總經理Chris接受采訪WeWork亞洲董事總經理Chris接受采訪
在WeWork2016年7月進入中國時,正經歷著一波孵化器創業洗牌。國內本土市場已較為成熟,從產品角度來看,店面裝潢風格各異,配置完善,餐飲、休息、會議室等細節處都屬于標配,新晉者在這個層面很難形成差異化。選擇這樣一個時間點進入中國,WeWork的評估和考量是什么?

Chris將其引申為面對競爭對手的看法,他認為,地產是聯合辦公不可或缺的一部分,但更重要的是面向會員的服務。共享的辦公環境是看得見的物理空間,基于互聯網思想搭建的在線社區平臺才是關鍵所在。

望京WeWork吧臺一角望京WeWork吧臺一角
在WeWork的社區平臺,商業服務被劃分為20余類,Chris將其稱之為“一攬子服務”,包括財務、廣告、品牌策略、商務運營、管理咨詢、設計、保險、投資、法律服務、室內設計、市場營銷、移動開發、編程 、拍照和攝像、公共關系、房地產、招聘、社會化營銷、寫作等。

比如,WeWork基于地產和施工領域的資源,幫助企業會員對自有辦公點進行改造,也能提供設計、裝修、施工等服務。在業務層面,作為平臺方,WeWork為創業公司和大企業牽線搭橋,小企業希望加入大公司生態,大企業需要供應鏈渠道商,對接彼此的需求和服務。Chris認為這些服務能夠切實提升企業的運作效率,給其業務發展帶來最直接的影響。

WeWork的社區服平臺自2010年就開始搭建,至今已經推廣到16個國家的52個城市,共163個空間。在城市網點的選擇上,諸如美國洛杉磯、英國倫敦、荷蘭阿姆斯特丹、德國柏林、加拿大蒙特利爾和中國上海等,傾向于一線國際化都市,在這個基礎上,網絡全球化逐步成為WeWork的另一門檻。在亞洲這塊鮮活的市場上,業務進出口的需求越來越多。

Chris談到,在北京望京新店內,有一家來自上海的電商公司租用了20個工位,最近希望將業務擴展到舊金山,WeWork能夠很快做出反應。“無論是海外的辦公需求,還是介紹客戶、合作伙伴,或者由我們當地的同事為他們辦一個歡迎Party,吸引大家過來。”

這是海外業務的拓展案例,雙向來看,WeWork也在幫助海外企業進駐到中國市場。Chris介紹,加拿大瑜伽服務品牌lululemon、美國探索頻道Discorvery等公司,就是首先在WeWork線上社區嘗試中國業務的搭建,然后進一步在中國進行落地。

“我們能夠幫助會員打造業務上的生態系統和進行國際化擴展,這是其他企業所不具備的”,Chris總結道。

在中國入鄉隨俗

攝于望京WeWork辦公空間攝于望京WeWork辦公空間
13個月里,除了中國新店的數量在不斷提升,Chris和團隊也積累了一套針對中國市場的打法。首先,這是一場開拓市場的戰役,策略上沿用從小公司攻破的路線,“當地的線上社區建立起來后,影響輻射面提升,開始吸引到微軟、通用等大企業客戶”,與WeWork在曼哈頓創業的早期路數相同。

在用戶構成方面,中國本土公司占到七至八成,其余是海外公司。在產品配置方面,以專屬辦公室為主,占到85-90%。“臨時工位不是團隊的主營產品”,但在服務層面,臨時工位的設置卻帶來意外收獲。

在紐約,微軟有一只300多人的銷售團隊,需要每天在市內奔波。WeWor遍布曼哈頓的40個辦公地點成為他們的福音,在臨時工位上,他們能夠開個電話會議,或是回封郵件。這是WeWork對于企業會員優待,也是臨時工位的另一種價值存在。

讓辦公空間成為咖啡館一樣的存在,企業用戶的收益顯現,也正是密集式布點、快速擴張的意義。因為連鎖店式的效應能夠得到放大,網點越密集,范圍鋪得越廣,會員的價值越大?;诖?,對于當下WeWork、優客工場等領域大頭的競賽式融資和擴張也就不難理解了。

談到開辟中國市場最為關鍵的環節,Chris認為是本土化團隊的組建。去年上海靜安區店落地時,總部只派遣了三位同事過來。設計師、社區運營等各職能團隊在當地組建,一年后,中國團隊規模在170-200人左右。“這個數據每天都在更新,團隊在不斷擴充”,Chris介紹。

進入新的國家和地區,并且深處在區域性明顯的地產行業,Chris認為本土化的團隊才能夠應付,比如建筑施工、當地法律法規、地產細則、數據通信、政府關系等問題。面對中國的用戶和環境,Chris有幾點印象尤其深刻。他提到,中國的智能手機使用頻率非常之高,對WeWork的移動端的生態系統和服務能力提出較高的要求。比如,微信、支付寶的接入就很有必要。

另外,“中國人特別喜歡開會”,并且會議的重要性通常與會議人數相關,參會的人數一般也比較多,對應平臺方的是會議室能力的供應。

當談到下一步的擴展計劃,Chris表示正在考慮4-5個新城市,深圳在候選名單中。

投資人角色展露

攝于望京WeWork辦公空間攝于望京WeWork辦公空間
在中國,共享辦公空間,更常被稱為孵化器、眾創空間。“相比創新工場等不收租金的孵化器,我們更像是‘加速器’,是企業有了一定規模后的選擇,”優客工場曾表示。投資旗下入駐企業,后期的收益可視為孵化器的重要來源。不過,據筆者了解,其金額和回報周期并不穩定。


對于這個問題,Chris給出的回答是,WeWork并沒有針對性地進行投資和孵化。但從公開動作來看,WeWork已經開始嘗試。今年,WeWork在美國地區開設了Creator Awards創客大賽,對于獲獎項目會給予獎金支持。

另外,在這七年間,WeWork披露的收購項目至少有三筆,包括Case,一款用于建筑工程的軟件,可用于對空間信息進行3D掃描和施工計算;建筑領域的通信公司Fieldlens,以及同為共享辦公空間公司的Spacemob。

結語

通過上述梳理,可以看出WeWork并不是簡單的“整批零賣”地產商。最初,我們只學到了表象,卻沒有領域到其精髓。在承托“二房東”這個身份之后,店面的選址、分布、大小、裝潢、用戶的運營等都需要精心設計和考量,并且不同地區需要制定適應性方案。

此外,也是最為核心的,基于共享辦公創造出更大的服務價值,而一部分中國創業者僅僅是想作為融投資入口和套現。

共享,本就是商業化的重要路徑。但共享,并不意味著靠免費或者低價創造規模,鼓吹泡沫。WeWork通過七年的踐行證實了共享辦公的可行性,但全球化服務和社區思想才是其背后支柱。

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